得知市中級人民法院終審判決結果後，一房二卖壓在何藍、买房卖房劉欣夫婦心上的遭遇者收石頭終於落地。畢竟，钱后夫婦倆幾乎耗盡所有積蓄購買的消失房子，終於鐵板上釘釘，一房二卖屬於自己名下。买房卖房而敗訴的遭遇者收晉浩，隻能另行起訴那名“一房二賣”的钱后人，讓他退還購房款，消失賠償損失……

　　自己賣掉了房屋 又委托他人代賣

　　2014年初，一房二卖家住市區的买房卖房徐冉，以按揭貸款方式在雨城區姚橋新區某樓盤購買了一套商品房，遭遇者收雙方簽訂《商品房買賣合同（預售）》合同，钱后所買房屋麵積為129平方米，消失房屋價款70餘萬元。合同簽訂後，徐冉在市房地產管理局辦理了預購商品房預告登記。

　　2016年6月20日，徐冉將此套房屋轉讓給晉浩，雙方還簽訂了《房屋買賣協議》，協議約定：在支付完全部房屋轉讓款後，徐冉無條件地協助晉浩辦理銀行按揭貸款、歸還及房屋產權過戶登記等手續，並將房屋過戶登記於晉浩名下。協議簽訂後，晉浩按協議約定，累計向徐冉支付了約定的42萬元房款。

　　然而，讓晉浩始料不及的是，徐冉將房屋轉給自己的同時，又在暗中操作，將房屋轉讓於他人。　　

　　2016年6月27日，徐冉委托喬適為其辦理上述房屋解除房屋抵押貸款和出售事宜等，並在公證處辦理了公證手續。同年11月22日，喬適作為徐冉的代理人，到銀行辦理了按揭貸款的提前還貸手續，並結清了徐冉在該銀行的按揭貸款。

　　同年12月26日，喬適代徐冉將這套房屋出售給了何藍、劉欣夫婦，雙方簽訂了《商品房更名轉讓協議》，協議約定這套房屋的總金額為95萬元。

　　2017年1月20日，徐冉以工作調動為由向房屋所屬的房地產公司提出申請，將這套商品房退還給房地產公司，並申請注銷合同備案信息。同日，房地產公司同意了徐冉的申請，並與何藍、劉欣夫婦簽訂《商品房買賣合同（預售）》等，合同載明購房總價款95萬元。

　　購房合同簽訂後，何藍、劉欣很快就支付了所有約定的房款，並在市房地產管理局辦理了登記。此後，兩人入住房屋，交納了水費、天然氣費等費用。

　　兩購房者爭歸屬 法院是這麽判的

　　2016年底的一天，晉浩得知自己在徐冉手上購買的房屋被賣給了他人，便一紙訴狀將徐冉告上了雨城區人民法院，請求法院判令徐冉履行雙方簽訂的《房屋買賣協議》，將房屋交付給自己，並協助自己辦理過戶登記手續，將房屋登記到晉浩名下。但在訴訟過程中，已經無法聯係上徐冉了。

　　作為已經付清房款並已入住的何藍、劉欣未能脫離幹係，他倆作為第三人參加了此案的訴訟，這對夫婦也請求法院將已經全款付清的房屋判歸自己所有。

　　雨城區人民法院審理後認為，徐冉作為買受人采用按揭購房方式買下商品房，在未辦理房屋所有權證時，就將該商品房先後分別與晉浩簽訂《房屋買賣協議》，與何藍、劉欣夫婦簽訂《商品房更名轉讓協議》。但《房屋買賣協議》《商品房更名轉讓協議》所約定的內容沒有違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，應作為本案糾紛處理的依據。

　　既然雙方都擁有的購房資料均合法有效，那麽，房屋所有權應該歸誰呢？

雨城區人民法院主審此案的法官說，根據《最高人民法院第八次全國民事商事審判工作會議紀要》就一房數賣的合同履行問題指出，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。

　　雖然，徐冉與晉浩簽訂的《房屋買賣協議》在先，但徐冉在《商品房更名轉讓協議》的履行中，已將房屋交付給了何、劉夫婦，而何、劉夫婦作為善意相對人，已經履行了合同義務，足額支付了購房款，並實際占有並使用該房屋居住至今。

　　在合同的履行中，徐冉明確自己已不能履行與晉浩所簽訂的《房屋買賣協議》，其行為構成違約，依法應承擔違約責任，晉浩可以向出賣人提出退其房款，賠償損失的主張。

　　去年底，雨城區人民法院作出一審判決：案涉商品房歸何藍、劉欣所有；駁回晉浩的訴訟請求。

　　雨城區人民法院一審判決結果出來後，晉浩不服，上訴至市中級人民法院，該中級人民法審理後認為，一審法院審理事實清楚，使用法律適當，6月底，市中級人民法院作出終審判決：駁回晉浩上訴請求，維持原判。

　　法官支招 二手房買賣如何維權

　　如何防範二手房買賣中的一房二賣或者一房數賣呢？

　　有意向購買二手房時，應當全麵了解房屋權屬現狀，即應在交易前到不動產登記中心查詢所購房屋的真實現狀：看房屋權屬是否真實、完整和可靠；有無共有人，如有共有人，要取得其他共有人的書麵同意；有無被司法機關查封情況，如有則應當謹慎決定；有無抵押情況，如有抵押，則應當取得出賣人已經通知抵押權人的書麵證據，或者取得抵押權人等他項權利人同意轉讓的證明；是否符合“房改”條件而允許交易的房屋等等。 

　　購房者與賣房人簽訂購房合同後，首先應盡快完成過戶手續，因為法院在判決此類案件時，適用的原則為：已經辦理房屋所有權轉移登記的優先；均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的次之；均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網簽、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。

　　此外，雙方通過網簽確定交易後，若不能及時辦理過戶，也應及時辦理網簽更名登記。因為網簽代表該房屋在互聯網係統上已經留下交易記錄，一查就可知道房屋的真實情況。網簽後，如果賣方想反悔，無論是漲價還是毀約賣給第三方，如果想要順利完成房屋交易都需要注銷網簽記錄後，才能進行接下來的相關事宜。而網簽的注銷則需要買賣雙方同時到場，同時申請才可完成。否則，新的房屋交易便無法順利完成，更無法過戶和取得不動產證。

　　同時，房屋買賣合同一經簽訂，便具備法律效力。任何一方都要遵守合同約定，不得無故違約。如果賣方想要毀約或者是出現一房二賣的情況，買方有權依照合同向法院提出訴訟，要求賣方繼續履行合同或者是賠償買方的損失。

　　李垚 雅安日報/北緯網記者 彭加權（文中人物皆為化名）