在日常生活中，关于规小區居民免不了與物業打交道，小区享受大到房屋維修、居民綠化養護，物业小到車位管理、服务清潔維護。民法2021年1月1日，典新《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）開始實施。关于规

　　那麽，小区享受對於小區居民享受的居民物業服務，《民法典》實施後會產生哪些新的物业影響？小區居民享有哪些權利、承擔哪些義務？服务

　　問：隨著房屋租賃市場以及政策性租賃住房事業的發展，大量房屋由承租人實際使用，民法業主卻居住於他處。典新那麽業主能否以房屋已經出租為由，关于规要求物業公司向承租人收取物業費？

　　答：《民法典》第九百三十七條規定：物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

　　因此，物業服務合同關係的主體是業主與物業公司，支付物業費的義務人是業主，業主不能以房屋出租為由拒絕支付物業費或要求物業公司向承租人收取物業費。

　　房屋租賃合同僅約束出租人與承租人，除合同另有約定，一般對物業公司不發生法律效力。

　　問：在《物權法》中僅僅規定建築區劃內的公共部位屬於業主共有。業主大多認為利用其所有物產生的收入，理應歸業主所有；相反，不少物業公司則認為，公共部位產生的收入係基於其經營投入，並且往往用於貼補物業服務支出，應當由物業公司取得。由此引發的爭議屢見不鮮。那公共停車費、電梯廣告費等利用業主共有部分產生的收入應當歸誰所有？

　　答：《民法典》第二百八十二條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

　　據此，利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。該條規定貫徹了物盡其用的原則，一方麵維護了業主所有權，另一方有利於物業公司充分發揮積極性，兼顧平衡了兩方麵的利益。此外，為減少信息不對稱，“合理成本”需要物業公司加以證明。根據《民法典》第九百四十三條的規定：物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況，以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

　　問：不少業主認為，裝修房屋是自家事務，隻要不違法，不受他人幹涉；而物業公司往往要求業主事先報備，並對裝修活動作出相關限製。因缺乏直接法律依據，雙方容易發生爭議。裝修是否有必要告知物業公司？

　　答：《民法典》第九百四十五條第一款規定：業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，並配合其進行必要的現場檢查。

　　因此，業主將裝修事宜事先告知物業公司是業主的法定義務，而且還應當遵守合理要求、配合必要檢查。

　　該條規定針對裝修活動的特點，考慮到裝修活動對小區安全、環保、秩序等方麵的客觀影響，合理限製業主對房屋所有權的行使，賦予物業公司必要的管理權限，有利於小區整體的安寧和諧。

　　此外需要注意的是，根據該條第二款的規定：業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，也應當及時將相關情況告知物業公司。

　　問：一般合同關係終止後，當事人不再承擔合同主要義務。但如果在物業服務領域，物業公司在合同終止後停止服務，服務空檔或將造成小區秩序混亂，甚至影響居民基本生活。那麽物業服務合同終止後，物業公司可否停止提供物業服務？

　　答：《民法典》第九百五十條規定：物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。

　　該條規定特別設定了物業公司的“後合同義務”，要求物業公司須待物業服務工作被接手後方可退出。這樣保證了物業服務的無縫銜接，旨在避免可能發生的不良影響。同時，業主應當繼續支付物業費，不得以合同終止為由拒絕支付。記者 李曉明